终止野蛮生长柔软

纠结了2年零8个月后，中国奥园终于准备斩断这段“孽缘”。

月22日，在发布2011年业绩的同时，中国奥园地产集团股份有限公司（中国奥园， 88 .HK）披露称，正在与独立第三方洽谈出售北京长安8号项目公司51％的权益。一旦该交易完成，中国奥园将不再掌握长安8号的任何权益。这意味着，这座有着“北京最昂贵烂尾楼”之称的豪宅项目将第四次易主。

“我还在休假中，对此事毫不知情，集团也没有授权我作出评价。”长安8号营销负责人梁秀蕾在电话中婉拒了本报的采访。而中国奥园则仅对外表示“出售并非因为资金压力”。

神秘接盘者

目前，世纪协润持有长安8号项目公司耀辉置业96.8％的股权，而中国奥园和由京城富豪王志才执掌的王府世纪则分别拥有世纪协润52.69％和47. 1％的权益，因此，中国奥园拥有长安8号51％的权益。

谁会是这块北京房地产市场上著名的“烫手山芋”的接盘者？由于处于洽谈阶段，中国奥园对此三缄其口。

有分析人士认为，王府世纪在经过一场还款危机之后惊险保住了长安8号45.8％的权益，其本应拥有对长安8号的优先购买权。但鉴于王府世纪由于违约几乎被“扫地出门”，并且很可能是借钱偿还了拖欠的贷款，短期内是否有这个资金实力去收购中国奥园手中的权益是个很大疑问。

而据知情者透露，已经整购了长安8号北塔的裙楼和写字楼的外资很可能是接盘者。

“无论如何，这个神秘接盘者的勇气可嘉。”上述分析人士表示，在当前严格的限购环境下，完全是投资属性的长安8号几乎步履维艰，加上此前的烂尾历史、股东纠纷和债务黑洞，这笔收购显然要承担巨大的风险。

粗略估算，从中国奥园入主至今，其在长安8号上面的投入成本已经超过10亿元，而长安8号对、股东、工程商、供货商的各类欠款也有 0亿元左右。“不考虑折价和溢价的话，51％股权对应的价格至少在20亿元以上。”上述分析人士说。

当然，如果新东家能将长安8号成功盘活的话，按照目前10.72万平方米的住宅可售面积和8万元/平方米的销售均价计算，这部分的价值约为85.96亿元，潜在收益同样可观。

“陷阱还是馅饼，就看接盘者的能耐了。”上述分析人士说。

奥园甩包袱

去年7月份，由于王府世纪贷款违约，中国奥园以7.1 亿港元的价格购入世纪协润的相关贷款，从而挤掉王府世纪独自获得长安8号几乎所有的权益。中国奥园的董事局主席郭梓文随后在中报业绩说明会上表示，由于限购的原因，长安8号将转售为租，长期持有，预计年底前推出。

然而中国奥园这次“擅自行动”迅速引发了王府世纪的诉讼，双方一度对簿公堂，尽管由于王府世纪在今年1月份偿还了这笔贷款而暂时化解了风波，但似乎正是这场官司让郭梓文对长安8号的耐心耗到了尽头。

除了围绕长安8号本身的问题外，中国奥园也的确需要释放更多的精力和资金在现有项目上。去年至今，中国奥园在江苏、广东、重庆共收购了7幅土地，为其增加了超过110万平方米的土地储备，并使其土地储备总量增加至860万平方米。如此激进地攻城略地，也将进一步考验中国奥园后期的资金投入能力。

中国奥园2011年年报显示，公司目前手头现金有 8.2 亿元，而2年以内的银行贷款为 6.94亿元，已订约但未拨备的建筑成本为 5.04亿元，如果公司在2012年能够完成其预定的50亿元销售目标，则其短期内的财务压力尚可。但由于中国奥园面临着项目过于集中于广东、重庆和沈阳的销售风险，一旦资金回笼无法达标，则财务承压的状况不容忽视。

“奥园的这次出售并不出人意料，我认为还应该再早一些才对，卖出这个巨大的包袱后，可以腾出更充沛的现金流去支持新增加项目的发展。”一位香港券商分析师对记者指出。

月22日当天，中国奥园股价大涨7％，除了其不错的年报成绩因素外，与这项交易利好也有关系。

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