宁波楼市转凉这类楼盘率先感冒美食

文章来源：吴江文学网 | 2020-12-29

宁波楼市转凉，这类楼盘率先感冒

以目前宁波房价，总价在400万以上的楼盘，被称之为高端改良型楼盘，简称高改盘。去年以来，受地价上涨的影响，宁波高改盘扎堆，动辄139平四房起步，成了高改盘的标配。

尽管总价不低，但在6月之前，许多高改盘开盘即遭哄抢，不是日光也是月光，买豪宅就像买白菜。但随着房贷的收紧，市场被迫冷静下来，一些高改盘逐渐露出疲态。

8月初加推的江东新世界、江北万象府二期、东部新城宁玥府，和新开的江北姚江晴雪等，开盘销售率都在30%-40%左右，相比前几个月似有天壤之别。自2015年以来这一轮牛市，改良一直是市场主旋律，改良型楼盘特别是高改楼盘，是市场绝对的火车头。

现乐福也将缺席第二轮的季后赛。奥利尼克表示：“我试图联系他身边我认识的一些人在，这个火车头仿佛慢了下来。

一、▏高改潜力消耗殆尽

，是宁波楼市第一轮大牛市，在那之前只能说是序章。这轮大牛市不但房价涨了倍，市场成交量也放大了好几倍。这波购房者到了2015年，陆续都进入了置换周期，因而推动了这一轮改善型牛市，从2015年一直延续到2018年。

经过3年多集中消化，目前宁波的改善型需求已后劲不足，有需求有能力的改良型客户，基本都在这个周期内换过一轮了。自2017年下半年开始，投资性客户开始接棒，也可以认为，自2017年下半年开始，宁波楼市逐步进入泡沫期。

股市里有句话，韭菜也需要时间培育，楼市也是如此。当这波改良需求被消耗掉大部分后，市场需要一段时间来重新集聚能量。

二、▏房价越高改善越少

伴随换房潮的，是宁波房价的突飞猛进，从2015年开始到现在，宁波大部分房子价格涨了一倍。过快上涨的房价在一开始的时候会刺激大家尽早下手，所谓买涨不买跌，但到后来，越来越高的价格终究会对销售带来反作用。

经济学中价格越高需求越少的规律，对房地产一样适用。

有人说我是以旧换新，以小换大，房价上涨我原来住的房子也涨了，压力并不大。但所谓改良，肯定是新居比旧房更大更贵，比如原来住90平的，改良买140平，来去差了50平方，再加上旧房单价比新居低，一来一去总价可能就差了近200万，再想想上浮20%的房贷利息，这个换房压力不可谓不大。

3年前买一套140的房子，可能也就200万出头一点。

三、▏二手房低迷改良难

所谓改良，一般都要卖旧才能买新，但目前宁波一二手房价格倒挂，给卖旧带来了很大难度。6月以来，宁波二手房交易量呈现跳水式下跌，除了政策和季节性因素外，二手房价格普遍高于一手房是重要原因。

不是迫不得已，谁愿意花比新房更高的价钱去买二手房。

如果二手房卖不掉，新居也就买不进来，很多客户在打预算的时候，是根据目前的行情价来估计的，如果降价卖掉旧房，不但心里1百个不愿意，买新房的资金也会出现缺口。

二手房市场的低迷，终究会影响到一手房改善型楼盘的销售。

集中消化、房价太高、一二手倒挂等都对改善型楼盘带来了困难。老司机判断改善型客户也可能出现改良降级，即原本打算买400万的新房，现在斟酌买300万，原来打算高改楼盘的，现在变成一般改良。

所以高改楼盘可能率先低迷，更低层级的改善楼青海和西藏是目前全国范围内未出台无偿献血地方性法规的最后两个省(区)。由于管理措施薄弱和医院用血刚性需求持续增加盘或许还有一段好日子。

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