朱中一不应再期待救市

■本报 卢丹 北京报道

随着我国出口持续大幅下滑和房地产投资“高台跳水”，更大力度的保增长政策惠及房地产业成为诸多业界人士的期待。

4月6日，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受本报采访时强调，目前国家刺激房地产的政策空间基本见底，市场买卖双方均不应再对后续政策有所期盼，而应抓住政策机遇果断决策，否则将延误市场复苏的时机。

中国房地产报：近来关于加码刺激内需政策的呼声越来越高，有一种来自业界的声音认为，“保增长”不应再忽视房地产投资一块，您对此作何看法？

朱中一：目前市场的根本问题在于，过去在高价位区间形成的库存与当前购买力相对不足的矛盾。

就房地产而言，国家主要把刺激政策放在消费，但在投资领域依然谨慎利用保障房的大盘带动，逻辑非常明确，就是首先要消化市场库存。

目前的政策机遇非常好，我们要求开发商以合理的价格促销，做好销售量和价格之间的平衡，购房者也应适机而动。国家出台刺激政策的空间已经基本见底，买卖双方都不应再一味期待新的政策出台，否则只会延误市场复苏的时机。

中国房地产报：投资大幅下滑意味着商品房市场的萎缩，这对于已经高速发展近十年的房地产业而言，落差是否过大？

朱中一：这种调整是必然的，开发商也应当调整心态，一定不要再梦想回到2007年那段过热的时期。

通过经历1998年起步到2007年高峰，再到2008年调整这样一个完整的周期，房地产市场进入了一个理性、平稳的健康发展时期，过去的高投资增长不可持续，房价过高、涨幅过快不可持续，房子越盖越大也不可持续。

市场的调整期是企业最好的转型期。开发商不能再像从前一样盲目跟风，应当加强市场的预测和判断能力，加强对项目的前期策划能力。

中国房地产报：这是否也意味着房地产业的支柱性被削弱，一如此前十大振兴规划中并未将房地产列入名单。

朱中一：房地产业的支柱性不会被削弱，没有纳入产业振兴规划不说明不够重要。

任何一个政策的出台都要综合考虑各种矛盾的平衡。国家进一步出台刺激政策确实比较困难，因为宏观调控的一些目标还没有实现，一些地方的房价确实还比较高。中央政府现在只是重新调节房地产在支柱产业和民生行业之间的平衡点，这在不同时期、不同阶段都有不同的目标，但始终没有否定其支柱产业的地位。

当全球经济危机进一步向实体经济蔓延，我国出口放缓等因素造成经济增速减慢，房地产业也面临近十年来最大的发展压力。尽管存在诸多不利因素，但有利因素依然存在。

但不得不面对的现实是，在错综复杂的环境及各种力量角逐的发展历程中，当前的房地产业存在四个亟待解决的问题，这是未来市场能否及时复苏并持续健康发展的关键所在。

首先，要处理好保持房地产投资规模与消化存量房的关系。

能否保证合理的房地产投资规模，不仅关系到未来楼市供求的平衡，也关系到国民经济与相关产业的稳定。从2000年至2008年，我国房地产开发投资总体上在高位运行，年均增长25. ％，但2008年逐月下降，全年增长20.9％。至今年1~2月，房地产投资同比增长跌至1％，同时土地购置面积、完成土地开发面积及房屋新开工面积也大幅缩水，这不得不引起警惕。

然而，库存问题仍然相当严重。2008年我国房屋新开工面积和施工面积分别增长2. ％和16％，但销售面积同比下降19.7％，其比值分别为1.57和4.2，供求比值创历年新高。截至2008年，我国房屋空置面积达到1.64亿平方米。

如不消化掉不合理的库存，促动投资就无从谈起。虽然国家加大保障房建设规模以维系产业链的稳定，但每年 000亿元的投入仅相当于2008年房地产投资规模的10％左右。虽然目前楼市新政促使了一些地方楼市的交易量回升，但这是在房价促销之下的回升，难以激发房企的投资热情。

鉴于当前的形势，政府应把盘活存量作为增加有效供给的重要方面，各地应在周密调查当地住房情况，特别是自住性需求情况的基础上，做出科学合理的住房建设规划和土地供应计划。

其次，要处理好住房保障与市场发展之间的关系。

当前房企投资意愿下滑，很重要的原因之一便是担心随着保障房建设规模的加大，市场空间会被挤压，这诚然是一个情理之中的考虑。就政府而言，住房保障和市场监管都是重要职能，在当前市场低迷的情况下更要处理好两者的关系。

国家的保障性资金应主要用在廉租房建设上，对计划建设经济适用房的，可由地方政府根据当地的财力与房地产市场情况来安排。在当前市场低迷的情况下，政府也可以合理收购存量房用作保障房源。这是一个两全其美的方法，也不易形成新的过剩产能。

再次，处理好满足居民多层次住房需求与调整住房供应结构的关系。

限于我国土地等公共资源的稀缺性，发展省地节能环保型的住宅无疑是正确的，但过多地新建中小套型住房造成闲置也是浪费。而且随着生活水平的不断提高，居民对住房的多层次需求客观存在。

因此，在住房供应结构比例上不应由中央“一刀”把控，而应给地方政府一定自主权，允许地方政府和开发企业根据市场变化与居民实际需求调整供应结构和开发节奏。手法上也应通过税收等经济措施来调节，慎用行政手段干预。

最后，处理好短期调整与长期稳定发展的关系。近几年出台的房地产政策，被动校正市场的居多，主动引导市场健康发展的较少。针对市场变化提出相应的政策调整是必要的，但以短期调控政策取代产业发展政策显然是不合理的，政策的摇摆不定也不利于市场的持续健康发展。

房地产业必须要有自己的中长期发展规划和产业政策。住房既是长期的耐用消费品，又是消耗较大的投资品，所以房地产政策更要有一定的超前性和相对稳定性。

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