广发证券串起地产与经济的逻辑碎片的

广发证券：串起地产与经济的逻辑碎片 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

一、众说纷纭，地产与经济的“逻辑碎片”在此轮经济周期之前，市场对于房地产与经济的关系持有一种统一的逻辑，即认为无论是国内还是海外，地产都是经济增长的一个重要发动机，地产的回升有利于经济周期的回升。

但是本轮经济周期中，由于受到了政策调控和存货变化的影响，近期市场对地产和经济周期的逻辑关系开始出现明显不同的论调，以前已经形成统一的逻辑被摔成了一块块的“碎片”——有的认为只有地产回升才能救经济，有的认为只有地产回落才能救经济，有的认为房价未来会暴涨，有的认为房价未来会暴跌。

这些“逻辑碎片”的特点是：每种逻辑都有不同的出发点和很强的论据，但是最终得出的结论却大相径庭。

二、甄别每块“碎片”其逻辑立足点的正伪大家对地产的结论之所以不同，在于逻辑立足点不同，我们需要对这些立足点进行甄别，看看是不是都成立：

1、认为地产回升救经济的人，其逻辑立足点在于“新开工回升拉动经济”和“房地产的财富效应”。我们认为这两个逻辑立足点应该是成立的；2、认为地产回落救经济的人，其逻辑立足点在于“住房成本下降加快城镇化”和“房市回落促使房地产资金流向实体经济”。我们认为第一个立足点是部分成立的，但这只是加快城镇化的条件之一而不是全部条件，因为加快城镇化还需要新旧产业的顺利更迭和制度建设的不断完善，这是一个长期的过程；而第二个立足点我们认为是不成立的。

、认为房价暴涨的人，其逻辑立足点是“供给不足拉升房价”；认为房价会暴跌的人，其逻辑立足点是“刚需下降压制房价”。我们认为这两种观点的立足点都应该是部分成立的，但问题在于如果界定“供给不足”和“刚需”。

三、去伪存真，串起“逻辑碎片”：地产可能还要走出一个回落小周期，才能真正对经济形成拉动经济的转好需要房地产新开工的持续回升，而开发商新开工的动机又取决于商品房的销量回升状况。在目前的环境下，如果销量持续回升，那么房价必将持续上涨，这可能会带来两个结果：

就是被山姆扯断翅膀的那个 情景一：如果使投资者形成了房价持续要上涨的预期，那么资金会涌入地产市场，房价会加速上涨，这时候政策调控会进一步加码，甚至其他经济领域的刺激政策出台也会更加慎重（因为担心资金会最终流向地产）。

情景二：如果房价上涨很快就挤出了潜在需求，那么房地产销量会再次回落。

我们认为“情景一”是一个“死局”，“情景二”发生的概率会更大（9月刚好是房地产销售的传统旺季，在接下来的时间可以通过观察旺季的销售情况来验证我们的推断是否正确）。虽然短期来看，情景二发生后会使整个实体经济的状况进一步恶化，但是这会带来两个好处：

1）房价的再次回落，会使地产调控政策趋于稳定，并且打开其他实体经济领域刺激政策的空间。

2）目前房地产企业的库存水平处于历史高位，如果房地产量价再次回落，可能短期会使新开工的回升趋势中断，但这会延长库存消化的时间，“以时间换空间”，待到下一次房地产市场需求复苏之时，库存低位会使开发商新开工的回升幅度更大，持续时间也会更长，对经济的拉动力自然也会更强。

综上，我们认为这一轮经济下滑的大周期中，房地产可能要走出两轮完整的小周期，未来房地产市场可能还有一次回落，待其再次复苏时（可能要到明年了），可能才会真正对经济大周期形成强力的向上拉动。

——“地产回升救经济”这个结论可能是对的，但这一次其演绎的过程，却将异常的波折。

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